Zemin Katta Oturanlar Asansör Giderlerine Katılmak Zorunda mıdır?
Zemin Katta Oturanlar Asansör Giderlerine Katılmak Zorunda mıdır?
Apartman ve site yaşamında en sık tartışılan konulardan biri, zemin katta oturan apartman sakinlerinin asansör giderlerine katılıp katılmayacağıdır. Uygulamada en çok itiraz edilen husus ise şudur: “Ben zemin katta oturuyorum, asansörü kullanmıyorum.”
Peki gerçekten asansörü fiilen kullanmamak, giderlere katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırır mı?
Hukuken Asansörün Durumu
Kat Mülkiyeti Hukuku’nda asansör, ortak tesis niteliğindedir. Ortak tesisler, apartman veya sitenin tüm sakinlerinin ortak kullanımına sunulmuş, apartmanın değerini ve kullanılabilirliğini artıran unsurlar olarak kabul edilir.
Bu nedenle hukuki değerlendirmede esas alınan ölçüt, bir apartman sakininin asansörü fiilen kullanıp kullanmadığı değil, asansörün binanın ortak yapısının bir parçası olup olmadığıdır.
Kanun Ne Diyor?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. Maddesine göre;
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Kanun hükmünde ortak tesislerin fiilen kullanılıp kullanılmamasına göre bir ayrım yapılmamış; “kullanmayan ödemez” şeklinde bir istisnaya yer verilmemiştir.. Bu düzenleme, zemin katta oturan bina sakinleri bakımından da geçerlidir.
Yargıtay’ın Yaklaşımı
Yargıtay, yerleşik içtihatlarında asansörün ortak tesis olduğu ve bu nedenle zemin katta oturanların da asansör giderlerine katılmak zorunda olduğu görüşünü benimsemektedir. Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin bir kararında şu tespitlere yer verilmiştir.“Asansör, binanın ortak tesislerinden olup, kat maliklerinin fiilen kullanıp kullanmamalarına bakılmaksızın, bakım, onarım ve işletme giderlerine arsa payları oranında katılmaları gerekir. Zemin katta bulunan bağımsız bölüm maliklerinin asansörü kullanmadıkları gerekçesiyle giderlere katılmaktan kaçınmaları hukuken mümkün değildir.”
Yargıtay’a göre asansör, yalnızca üst katlarda oturanlara hizmet eden bir araç değil; apartmanın tamamına dolaylı fayda sağlayan ortak bir tesis niteliğindedir. Yargıtayın çeşitli kararlarında, asansörün apartmanın değerini artıran ve tüm bağımsız bölümlere dolaylı fayda sağlayan bir unsur olduğu vurgulanmıştır. Bu nedenle “fiilen kullanmıyorum” savunması, gider sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
“Kullanmıyorsam Neden Ödeyeyim?” İtirazı Hukuken Geçerli midir?
Bu itiraz uygulamada sıkça dile getirilse de, hukuki karşılığı sınırlıdır. Zemin katta oturan bir apartman sakini asansörü her gün kullanmasa bile; misafirleri, taşınma hâlleri, yaşlılık, sağlık durumu veya bağımsız bölümün ileride el değiştirmesi gibi durumlarda asansörden dolaylı olarak yararlanma ihtimali bulunmaktadır. Ayrıca asansörün varlığı, zemin kattaki dairenin de piyasa değerini etkileyen bir unsurdur.
Bu Konuda İstisna Var mıdır?
İstisna ancak yönetim planında açık bir düzenleme bulunması hâlinde mümkündür. Yönetim planında, zemin kattaki bağımsız bölümlerin asansör giderlerinden muaf tutulacağına dair açık ve net bir hüküm varsa, bu durumda farklı bir değerlendirme yapılabilir.
Ancak böyle bir hüküm yoksa, yalnızca “yıllardır böyle” ya da “kullanmıyorum” gerekçesiyle giderlere katılmaktan kaçınılması hukuken mümkün değildir.
Sonuç: Kullanım Değil, Ortaklık Esastır
Asansör giderlerine katılım konusunda belirleyici olan husus, asansörün fiilen kullanılıp kullanılmadığı değil, ortak tesis niteliğidir. Zemin katta oturan apartman sakinleri de, yönetim planında aksi yönde açık bir düzenleme bulunmadıkça, asansör giderlerine katılmakla yükümlüdür.
Kanaatimizce bu tür uyuşmazlıklarda değerlendirme yalnızca katı bir gider paylaşımı tartışmasıyla sınırlı tutulmamalı; hakkaniyet ilkesi de gözetilmelidir. Ancak hakkaniyet ölçütünün keyfî uygulamalara yol açmaması için, apartman ve site yönetimlerinde asansör giderlerine ilişkin hususların yönetim planında açık, net ve tereddüde yer vermeyecek şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır. Bu tür düzenlemelerin hazırlanması veya güncellenmesi sürecinde, uygulamada sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklar da dikkate alınarak, alanında uzman bir hukukçudan destek alınması ileride doğabilecek ihtilafların önlenmesi bakımından faydalı olacaktır.
Aksi hâlde her somut olayda “kullanım”, “yararlanma” veya “alışkanlık” eksenli tartışmalar gündeme gelmekte; bu durum hem bina sakinleri arasında uyuşmazlıklara hem de yargısal süreçlere neden olmaktadır. Açık ve öngörülebilir düzenlemeler ise uyuşmazlıkları ortaya çıkmadan önlemenin en etkili yoludur.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Apartman ve site yaşamında asansör giderlerine ilişkin uyuşmazlıklarda, yönetim planı ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak hukuki değerlendirme yapılmalıdır. Hak kaybı yaşanmaması adına, gerekli hâllerde profesyonel hukuki destek alınması önerilir.